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누나정부가 28일부터 6억원 이상 주택담보대출을 금지하는 초고강도 대출 규제를 시행하면서 부동산 시장이 급속하게 냉각되고 있다. 최대 6억원까지 대출을 받더라도 종전보다 대출액이 평균 4억원 이상 줄면서 8억6000만원 이상의 현금을 쥐고 있어야 서울 아파트 입주가 가능하다는 계산이 나온다. 소득이 높은 전문직이나 현금 부자들의 ‘그들만의 리그’가 더욱 심화할 것이라는 우려도 터져 나오고 있다.



서울 시내 전경. 연합뉴스



29일 부동산R114의 수도권 아파트 평균 시세를 토대로 분석한 결과, 주택담보대출의 여신한도가 6억원으로 제한되면서 서울 전체 제1금융권대출이자 25개 구 가운데 18개 구의 대출액이 종전보다 줄어들 것으로 예상됐다.

가구수로는 총 127만6257가구(임대아파트 제외)가 타격을 받는다. 서울시내 임대아파트를 제외한 전체 재고아파트 약 171만7384가구의 74%에 해당하는 규모다.
부동산R114가 조사한 서울 아파트 평균 시세가 14억6000 생활안정자금대출 만원 선인 것을 고려하면 단순 계산으로 LTV 70% 가정시 종전에는 10억2000만원까지 대출이 가능했지만, 앞으로는 대출 가능액이 종전보다 평균 4억2000만원 줄고, 8억6000만원 이상의 자금이 있어야 입주가 가능한 셈이다.
평균 시세가 30억원을 웃도는 서초구와 강남구는 규제지역이어서 LTV 50%를 적용받아도 종전까지 1금융권에 카드론 대환대출 서 평균 15억원 이상 대출이 가능했다.
그러나 앞으로는 6억원까지만 대출만 가능해지면서 25억∼26억원의 이상 현금이 있어야 강남 입성이 가능해진다.
역시 규제지역인 용산구와 송파구도 평균 시세가 각각 23억3000만원, 21억7000만원으로 종전에는 10억원 이상 대출이 가능했지만 지금은 4억원 이상 대출이 줄어들어 나 주의 도움 받고자 현금 16억∼17억원은 있어야 아파트를 구입할 수 있게 됐다.
시장에서는 일단 이번 초강력 대출 규제로 당분간 수도권 주택 시장의 거래 위축이 불가피할 것으로 예상한다. 대출받으면 실입주 의무가 생겨 당장 실수요자 외에는 집을 사기 어려워졌기 때문이다.
벌써 일선 중개업소에는 지난 27일 당일 대출 신청을 위해 가계약을 우리은행프리워크아웃 정계약으로 돌리거나 토지거래허가 신청서로 대출 약정을 받으려는 가계약자들로 인해 북새통을 이뤘을 뿐 신규 매수문의는 뚝 끊겼다.
마포구 아현동의 한 공인중개사는 “이미 지난주부터 매수문의가 감소하고 거래가 크게 줄었는데 기습적인 대출 규제 발표로 지금은 매수를 저울질하던 수요마저 사라졌다”며 “시장 움직임과 가격 동향을 관망하는 수요가 늘면서 한동안 거래 절벽이 나타날 것으로 예상된다”고 말했다.



서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 모습. 연합뉴스



특히 정부가 생애최초, 신혼부부, 신생아 특례대출 등 정책자금대출의 대출 한도도 종전 2억5000만∼5억 원에서 2억∼4억 원으로 축소하면서 자금이 부족한 2030 세대의 외곽 이탈이 현실화할 것이라는 전망이다.

부동산R114 시세 기준으로 경기도와 인천의 평균 매매가는 각각 5억8525만 원, 4억4667만 원으로 시세 자체가 6억 원 이하다.
부동산R114 윤지해 리서치랩장은 “대대적인 대출 규제로 인해 단기 수요 위축이 예상되지만, 고가주택 지역에서 중저가 지역으로 대체 물건을 찾으려는 수요가 이동하며 풍선효과가 나타날 수 있다”고 예상했다.
김기환 기자 kkh@segye.com